Ta strona używa cookie. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.
Akceptuję

Loading...


Szukaj Menu
A A A wysoki kontrast: A A

Portal Promocji Eksportu



Jak kupić lub wynająć biuro czy apartament

Wyślij Drukuj Pobierz dodał: Dorota Kazimierczak | 2015-06-16 11:48:34
turcja, nieruchomości, prawo

Ze względów historycznych sprawy związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców budzą w Turcji wiele kontrowersji. Są też newralgicznym obszarem negocjacji akcesyjnych z UE.

 

 

 

Ankara podejmowała w ostatnich latach co prawda próby liberalizacji przepisów w tym zakresie, ale zakwestionował je Trybunał Konstytucyjny.

W myśl art. 35 Konstytucji Republiki Tureckiej każdy ma prawo do posiadania i dziedziczenia nieruchomości. Prawo to może być ograniczone jedynie w interesie publicznym, a wykonanie tego prawa nie może być sprzeczne z interesem publicznym. Ograniczenia te mogą np. wynikać z planów zagospodarowania przestrzennego, restrykcji wobec cudzoziemców lub np. prawa do dostępu do nieruchomości (right of way). Regulacje własnościowe precyzuje Turecki Kodeks Cywilny, wzorowany na rozwiązaniach szwajcarskich.

Zasadniczo tureckie przepisy zezwalają na zakup nieruchomości pod określonymi warunkami zagranicznym osobom fizycznym oraz - w bardzo ograniczonym zakresie - zagranicznym osobom prawnym nie zarejestrowanym w Turcji.

Najważniejszym etapem przy nabywaniu nieruchomości jest wpis do rejestru gruntów w jednej z 15 regionalnych dyrekcji rejestru gruntów, podzielonych na urzędy regionalne i okręgowe (tzw. Urzędy tapu). Prawo własności nieruchomości nabywane jest poprzez wpis do rejestru gruntów i jednoczesne przekazanie nieruchomości. Niespełnienie tych formalności oznacza unieważnienie transakcji. Przeniesienia tytułu własności wpisem do rejestru gruntów nie dokonuje notariusz aktem notarialnym, ale pracownik urzędu rejestru gruntów, w obecności sprzedającego i kupującego (możliwe są pełnomocnictwa dla osób trzecich w formie aktu notarialnego). Urzędnik taki nie musi jednak weryfikować przedkładanych mu dokumentów.

 

Budowa pod wynajem 

 

Często używaną konstrukcja prawną przy nabywaniu nieruchomości jest tzw. budowa pod wynajem, wiążąca cudzoziemca zainteresowanego kupnem nieruchomości, dewelopera, który kupuje nieruchomość oraz właściciela gruntu, na którym powstanie budynek. Przeniesienie prawa własności do nieruchomości i wpis do rejestru gruntów następuje po jej całkowitym zbudowaniu, aczkolwiek w międzyczasie cudzoziemiec na podstawie zawartej z deweloperem umowy ponosi płatności ratalne stosownie do postępu prac budowlanych.

Ryzyko, jakie kryje w sobie ta konstrukcja, wiąże się z ewentualnością bankructwa dewelopera lub właściciela gruntu względnie innymi okolicznościami uniemożliwiającymi zakończenie budowy i tym samym dokonanie wpisu do rejestru gruntu niezbędnego dla uzyskania przez cudzoziemca tytułu własności. Inna konstrukcja prawna – tzw. powiązana – to wstąpienie do jednego z tureckich stowarzyszeń inwestujących w budowę i eksploatację domów na rzecz swoich członków lub wykupienie akcji w jednej z tureckich spółek (publicznych lub prywatnych) funkcjonujących na podobnych przesłankach. W takim przypadku członkostwo lub posiadanie akcji blokowych umożliwia cudzoziemcowi nabycie praw do nieruchomości. Obie metody nie są jednak pozbawione ryzyka.

 

Ustawa Law on Titles

 

Od 18 maja 2012 r. obowiązuje w Turcji znowelizowana ustawa o gospodarce nieruchomościami (Law on Titles), znosząca zasadę wzajemności przy nabywaniu nieruchomości w Turcji przez cudzoziemców – chodzi o osoby fizyczne. W oparciu o „interes narodowy i charakter relacji dwustronnych”, rząd zidentyfikował 183 kraje, do których stosują się nowe zasady. Lista tych państw nie jest jednak dostępna publicznie; zawiera ją uchwała Rady Ministrów, przekazana urzędom rejestracji nieruchomości (księgi wieczyste/Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü).

Dla poszczególnych krajów ustalono różne rodzaje i poziomy ograniczeń. Zależą one od narodowości, a nawet przynależności etnicznej. Nowe przepisy nie zezwalają m.in. na kupno nieruchomości w Turcji obywatelom Syrii, Armenii, Korei Płn. oraz nieuznawanej przez Ankarę greckiej Republiki Cypru. Obywatele Grecji nie mogą kupować nieruchomości w 28 prowincjach nadmorskich - m.in. w prowincji Stambuł. Obywatele Bułgarii nie mogą nabywać kupować nieruchomości w prowincjach przylegających do granicy Turcja-Bułgaria (Edirne, Kırklareli). Restrykcje dotyczą również obywateli Iraku i Iranu; muszą oni posiadać dodatkowe zezwolenie MSZ i MSW.

 

Ile ziemi można kupić 

 

Łączny obszar ziemi zakupionej przez cudzoziemców nie może w żadnej jednostce administracyjnej przekroczyć 10 proc. prywatnych gruntów. Żaden cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może być właścicielem łącznie więcej niż 30 ha w Turcji (poprzednio było to 3 ha).

Ponadto, wszystkie wnioski o rejestrację własności nieruchomości w tureckich “księgach wieczystych” (Title deed and land registry/ Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü) podlegają ocenie i zezwoleniu dowództwa lokalnych struktur wojskowych.

Jeśli cudzoziemiec kupuje działkę nieuzbrojoną (farmę rolną czy np. winnicę) bez budynków na niej posadowionych, to w ciągu dwóch lat od zakupu musi przedstawić w lokalnym urzędzie rejestracji własności nieruchomości zezwolenie budowlane na realizację planowanego projektu zabudowy, potwierdzone przez stosowne ministerstwo. Jeżeli nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, Ministerstwo Finansów skonfiskuje nieruchomość, sprzeda stronie trzeciej i odda pieniądze cudzoziemcowi.

Szacuje się, że z powodu rosnących cen nieruchomość i zbyt małej podaży, w przypadku wynajęcia nieruchomości koszt jej zakupu może się zamortyzować w ciągu 8-12 lat.

 

Wydawanie zezwoleń

 

Podmiot z kapitałem obcym składa wniosek do Dyrektoriatu Planowania i Koordynacji Prowincji w urzędzie Gubernatora Prowincji, gdzie położona jest dana nieruchomość, załączając następujące dokumenty:

  • pisemny opis nieruchomości i oświadczenie co do planowanego wykorzystania na działalność zgodną z rejestrem spółki
  • oświadczenie, że wnioskodawca jest uprawniony do zawierania transakcji związanych z nabyciem nieruchomości oraz o jego przedstawicielach
  • określenie numeru NIP i urzędu skarbowego wnioskodawcy
  • poświadczenie przez odpowiedni Rejestr Handlowy (ważne jeden miesiąc) rodzajów działalności gospodarczej wnioskodawcy określonych w jego akcie założycielskim/umowie spółki oraz informacja o jej udziałowcach ( imię i nazwisko/nazwa, narodowość, udziały, itp.)
  • poświadczenie notarialne tożsamości zagranicznych udziałowców (osoby fizyczne) i/lub odpowiednio zatwierdzone oświadczenie o zakresach działalności gospodarczej prowadzonej przez zagraniczne podmioty gospodarcze - udziałowców spółki
  • dane osobowe, adresy zamieszkania i nr dowodów tożsamości zarządu spółki
  • bilanse za ostatnie trzy lata, o ile występują

Wniosek rozpatrywany jest przez specjalnie do tego celu powołane komisje w poszczególnych prowincjach, w konsultacji z miejscową Dyrekcją Przemysłu i Handlu, władzami wojskowymi oraz Generalną Dyrekcją Bezpieczeństwa Wewnętrznego.

 

Dokumenty potrzebne do wpisu do rejestru gruntów
 

Osoby fizyczne:

  • prawo własności (tapu), względnie dokument identyfikujący parcelę lub oświadczenie ustne właściciela nieruchomości
  • dokument tożsamości, dwie fotografie
  • ew. pełnomocnictwo z dokumentem tożsamości osoby upoważnionej
     

Osoby prawne:

  • wypis z tureckiego rejestru handlowego dla przedsiębiorstwa utworzonego w Turcji. Wniosek przedsiębiorstwa jest weryfikowany zarówno przez lokalny urząd tapu jak i przesyłany do zaopiniowania przez Dyrekcję Generalną Rejestru Gruntów i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü)
  • wypis z rejestru przedsiębiorców w kraju pochodzenia dla podmiotu nie zarejestrowanego w Turcji

W roku kalendarzowym, w którym nieruchomość została kupiona, we właściwym urzędzie gminy trzeba złożyć deklarację; na tej podstawie urząd ten ustala wysokość podatku od nieruchomości.

 

Orientacyjne koszty procedur

 

  • 3 proc. – opłata pobierana przez komisję agencji nieruchomości od wartości transakcji; kwotę tę płaci kupujący
  • 3 proc. - podatek od transferu nieruchomości, płatny w jednym z banków państwowych przy przekazaniu nieruchomości- w połowie przez kupującego i sprzedającego, liczony od wartości nieruchomości podanej w urzędzie rejestru gruntów, nie mniejszej od określonych progów wartościowych
  • 0,75 proc. - podatek stemplowy od wartości zadeklarowanej na umowie kupna-sprzedaży (0,15 proc. dla umowy najmu)
  • 0,9 proc. - podatek wpisowy płatny od wartości nieruchomości przy jej rejestracji w urzędzie tapu na nowego właściciela
  • 1-18 proc. - podatek VAT w działalności handlowej w obrębie nieruchomości (1 proc. dla nieruchomości nieprzekraczającej 150 m2 i 18 proc. dla nieruchomości powyżej 150 m kw.)
  • do 30 proc. - podatek spadkowy lub od darowizny, w zależności od wartości nieruchomości i stopnia pokrewieństwa (1-10 proc. przy występowaniu pokrewieństwa oraz 10-30 proc. w przypadku darowizny)
  • 0,1-0,6 proc. - podatek od nieruchomości (emlak vergisi) od wartości określonej przez gminę oraz przeznaczenia, płatny corocznie do końca maja (0,1 proc. od rezydencji, podwójne stawki dla 15 największych aglomeracji miejskich: Adana, Ankara, Antalia, Bursa, Diyarbakir, Erzurum, Eskishehir, Gaziantep, Icel, Izmir, Kayseri, Kocaeli, Konia, Samsun, Stambuł)
  • 0,1-0,6 proc. - podatek gruntowy- od wartości i przeznaczenia gruntu (0,3 proc. od działki budowlanej, podwójne stawki dla ww. 15 największych aglomeracji miejskich)
     

Ważne linki: